Osapuolet olivat tehneet noin vuoden mittaisen määräaikaisen vuokrasopimuksen rintamamiestalosta, jonka vuokralaiset olivat purkaneet kolmen kuukauden jälkeen ja muuttaneet pois. Käräjäoikeus ja myöhemmin myös hovioikeus katsoivat, ettei purkamiselle ollut perusteita vaan se oli ollut lainvastainen. Tästä johtuen vuokralaiset tuomittiin muiden kulujen ohessa maksamaan vuokrat, määrältään reilut 8 500 euroa, määräajan loppuun saakka.

Sopimuksen päättäminen kesken määräajan on sopimusrikkomus

Vuokrasopimus voidaan tehdä joko toistaiseksi voimassa olevana tai määräaikaisena. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on lähtökohtaisesti irtisanottavissa milloin tahansa, kun taas määräaikainen vuokrasopimus ei.

”Molemmat sopimukset on toki mahdollista purkaa päättymään välittömästi, jos siihen on lain mukainen peruste. Hovioikeuden mukaan tässä tapauksessa perustetta ei kuitenkaan ollut”, kommentoi Suomen Vuokranantajat ry:n lakimies Saara Penttilä.

Sopimuksen sitovuus on yleinen sopimusoikeuden pääperiaate, joka tarkoittaa sitä, että sopimukset on pidettävä ja kaikki sopimusvelvoitteet täytettävä. Jos näin ei toimi, on kyseessä sopimusrikkomus, josta toiselle sopijapuolelle aiheutuva vahinko täytyy korvata. Vahingonkorvauksella sopijapuoli pyritään saattamaan asemaan, jossa hän olisi ilman sopimusrikkomusta.

Sopimuksen rikkomisesta aiheutuva vahinko on korvattava

Määräaikaisen vuokrasopimuksen kohdalla perusteeton purkaminen sopimusrikkomuksena johtaa usein siihen, että vuokranantajalta jää sovittua vuokratuloa saamatta. Lisäksi kuluja aiheutuu usein asunnon uudelleenvuokrauksesta ja sen tyhjilläolosta.

”Tässä ratkaisussa vuokralaisten korvattaviksi tulivat myös muun muassa vuokrausilmoituksen kulut ja talon lämmityskustannukset sen tyhjillään olon ajalta”, Penttilä kertoo.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki velvoittaa vahinkoa kärsivän sopijapuolen ryhtymään kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi sillä uhalla, että joutuu muuten itse pitämään vahingon tältä osin itsellään. Samanlainen velvollisuus voi olla muissakin sopimussuhteissa lojaliteettiperiaatteen nojalla.

Käsillä olevassa ratkaisussa vuokranantaja oli pyrkinyt vuokraamaan asunnon uudelleen vuokralaisten muutettua pois. Vuokranantaja oli tuomioistuimen mukaan näin ryhtynyt riittäviin toimiin vahinkonsa rajoittamiseksi, vaikka asuntoa ei vuokranantajan yrityksestä huolimatta saatukaan uudelleen vuokrattua.

”Kyseessä oli hankalasti vuokrattava kohde, mikä tällä kertaa johti vuokratulojen menettämiseen pidemmältä ajalta”, Penttilä avaa.