Mitä kuuluu isännöitsijän työtehtäviin taloyhtiössä?

Asunto-osakeyhtiölaissa on ainoastaan hyvin yleisluontoisia määräyksiä isännöitsijän tehtävistä. Tehtävistä kannattaa näin ollen sopia tarkemmin isännöintisopimuksessa.  Yhtä lailla asunto-osakeyhtiölaki ei ota kantaa tehtävistä maksettavaan korvaukseen (kiinteä hinta ja erillisveloitukset), joten korvauksestakin on syytä sopia sopimuksessa.

Asunto-osakeyhtiölaissa todetaan isännöintitehtävistä vain näin: ”Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.” (§7:17) Pykälän tarkempi avaaminen käytännön tasolla tilaajalle eli taloyhtiölle on siis tarpeellista, ellei välttämätöntä.

Isännöintisopimus määrittää sopimussuhteen ehdot

Käytännössä isännöitsijän tehtävät ja niistä maksettavat palkkiot määritellään isännöintisopimuksessa. Isännöintitehtäväluettelossa annetaan esimerkki, mitkä tehtävät luontevasti voitaisiin sisällyttää kiinteään palkkioon ja mistä taas saattaisi kannattaa sopia erilliskorvaus. Jokainen taloyhtiö tietenkin tekee oman ratkaisunsa. Isännöintiyritys voi tarjota lakisääteisten tehtävien lisäksi konsulttityyppisiä asiantuntijapalveluita.

"Kun tarjouspyynnöt ja sopimukset tehdään tehtäväluettelon pohjalle, syntyy sekä taloyhtiölle että isännöinnille yhtenäinen käsitys sovittujen isännöintitehtävien kokonaisuudesta ja tehtävistä suoritettavista korvauksista", kertoo apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Kiinteistöliitosta.

"Korostamme kuitenkin, että Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelo on vain malli, ja taloyhtiön on tärkeää pyrkiä solmimaan riittävän konkreettinen isännöintisopimus, jonka molemmat osapuolet ymmärtävät samalla tavalla ja joka vastaa taloyhtiön tarpeita", toteaa Kiinteistöalan Kustannus Oy:n liiketoimintajohtaja Maria Kangasluoma.

Ennen isännöinnin hankintaa tulee selvittää palvelutarve

Aluksi taloyhtiön olisi hyvä kartoittaa palvelutarve ja laatia palvelukuvaukset. Palvelukuvaus on kuvaus halutuista palveluista eli siitä, mitä tilaaja haluaa ostaa. Isännöintitehtäväluetteloon onkin koottu mahdollisimman tarkka listaus isännöintitehtävistä.

"Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelo antaa hyvän avun palvelutarpeiden arviointiin. Luettelo antaa myös ohjeet tarjouspyyntöihin liitettäviin palvelukuvauksiin sekä auttaa solmimaan omalle taloyhtiölle parhaiten soveltuvan isännöintisopimuksen", Kangasluoma kertoo.

Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelon liitteenä ovat Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot (ISE 2007) sekä isännöinnin eettiset ohjeet. Luettelossa on huomioitu kaikki lakimuutokset, kuten tietosuoja-asetus sekä huoneistotietojärjestelmä, ja niihin liittyvät isännöinnin tehtävät.