Osaavalle kiinteistökehitykselle on sosiaalista tilausta

- Kiinteistökehitykselle on tällä hetkellä suuri sosiaalinen tarve, jotta rakennuksia ei tarvitsisi kokonaan purkaa. Niille voidaan suunnitella uusi vetovoimainen käyttötarkoitus, josta koko rakennuttu ympäristö hyötyy. Osaava kiinteistökehitys voi luoda myös vetovoimaa paikkakunnalle, piristää elinkeinoelämää ja virkistää kuntalaisia, sanoo arkkitehti Jarmo T. Nieminen Diviloopperi Oy:stä.

Kiinteistökehityksen toimintamalli

Kiinteistökehityksellä tarkoitetaan sitä, että vanhoille kiinteistöille kehitetään uusia käyttötarkoituksia. Suunnittelun pohjana ovat paikkakunta ja sen tilatarpeet. 

Työ jakautuu karkeasti kolmeen eri vaiheeseen. Alkuselvityksessä kartoitetaan kiinteistön perustiedot, kuten pinta-ala, kuutiomäärä, yleinen kunto, entinen käyttötarkoitus ja infra (sähkö, vesi, data sekä muut liitäntäverkot). Tutkitaan missä kunnossa talotekniikka on. 

Selvitetään myös rakennuksen ympäristö 50-100 kilometrin säteellä. Tutkitaan liikenteellinen sijainti, paikkakunnan väestö- ja yritysrakenne sekä logistiikka.

- Kun kaikki faktat ovat pöydällä, työryhmä ryhtyy innovoimaan Out off the box -periaatteella. Se on kakkosvaihe. Työryhmässä on mukana tyypillisesti kaavoitus- ja rakentamisosaamista ja yrityselämän edustaja, sanoo Nieminen.
Hän lisää, että kiinteistökehitystä tehdään kiinteistön omistajan kanssa yhteistyössä. Usein on mukana myös kunta, vaikka rakennus olisi yksityinen. 

Miltei poikkeuksetta vanha rakennus kannattaa työstää uusiokäyttöön, vaikka jäljelle ei jäisi muuta kuin betonirangat. Poikkeuksena ovat 1970-luvun rakennukset, joissa ei ole tilaa nykyajan talotekniikalle.
- Kevytelementeillä voidaan kuorruttaa ranka, jolloin saadaan näyttävä visuaalisesti uudisrakennusta vastaava rakennus, mutta huomattavasti edullisemmin.

Alkututkimuksissa selviää hyvin nopeasti, mikä osa rakennusta kannattaa purkaa ja mikä säästää. Rakennus voidaan purkaa kokonaan tai osittain. Siihen voidaan tehdä uusia lisäosia. Vaihtoehtoja on monia.
- Yleensä on kustannustehokkaampaa tehdä vanhalle rakennukselle uusi käyttötarkoitus kuin purkaa se kokonaan ja rakentaa uusi tilalle. Purkutyöhön ei kannata ryhtyä ilman perusteellista tutkimista, tietää kokenut arkkitehti.

Kun nämä kaksi ensimmäistä vaihetta on työstetty, kolmas vaihe on kehitysprojektin vetäminen loppuun asetettujen tavoitteiden mukaisesti.

Kiinteistökehitystä kunnille

- Jos kunta pystyy tarjoamaan hyvät elinolosuhteet, huipputilat työnteolle ja perhe-elämälle, niin miksipä ei esimerkiksi kirjanpitäjä muuttaisi perheineen pienemmälle paikkakunnalle, heittää Nieminen.

Tutkimusten mukaan yli puolet suomalaista haluaisi asua kaupunkien ulkopuolella pienemmissä kaupungeissa ja kylissä, jos olosuhteet olisivat työntekoon otolliset. Noin tunnin matkan päässä isosta kaupungista.

Joissakin kunnissa on tietyistä tiloista pulaa. Nieminen on kehittänyt kunnille oman kiinteistökehitystyön sabloonan, joka on hyvin systemaattinen.

- Ensin selvitetään kunnan tilatarpeet. Kartoitetaan myös väestönrakenne. Sen jälkeen mietitään onko kunnalla tai yksityisillä olemassa olevia tiloja, jotka soveltuvat uuteen tarpeeseen joko muutoksilla, lisärakentamisella tai kokonaan uudella rakennuksella, sanoo Nieminen.

Yrittäjien monikäyttötilat, jotka soveltuvat eri toimialoille lisäisi pienten paikkakuntien vetovoimaa. Niissä työntekijät tai yrittäjät voisivat tehdä yhteisöllisesti etätöitä. Monimuotoisiin tiloihin saadaan myös kulttuuritoimintaa. 

Kiinteistökehitys luo vetovoimaa

Muuttotappiokunnissa onnistuneella kiinteistökehityksellä saavutetaan vetovoimaa. Tärkeää on saada aikaan elinvoimaisuutta ja taloudelliset menetysmahdollisuudet kuntalaisille.

- On hyvin tärkeää saada paikalliset asukkaat ja toimijat mukaan kiinteistökehitysprosessiin. Näin toimimalla he sitoutuvat yhteiseen hankkeeseen. Se lisää viihtyvyyttä ja luo paikakunnalle vetovoimaa, kun kuntalaiset ovat aktiivisesti mukana kehitysprojektissa, tietää kokemuksesta kaavoitusarkkitehti Juha Poskela Juate Oy:stä.

Kun tehdään innovointia tilojen suhteen, tutkitaan myös mitä rakentaminen saa maksaa ja miten se rahoitetaan. Mukana voi olla paljon eri toimijoita, ensisijaisesti kuitenkin paikallisia.

Kuntien kiinteistökehitystyön hyöty on siinä, että se nostaa paikkakunnan vetovoimaa, väkilukua ja kunnan verotulot kasvavat. Uudet ihmiset sekä työ tuovat aktiivisuutta ja elämää tullessaan.

Esimerkiksi turismin monipuolisia mahdollisuuksia ei juurikaan ole otettu huomioon kiinteistökehityksessä. Bisnesturismi, luonto, liikunta ja kulttuuri tulee valjastaa kunnan eduksi.

- Jos paikkakunnalla on valtavan iso kallionkolo korkealla ja paikasta on monenlaista tarinaa, se kiehtoo ihmisiä. Jos sinne ei ole portaita, paikkaan pitää rakentaa esteetön pääsy, heittää Nieminen.

- Ai, mitäkö Diviloopperi tarkoittaa? Se on väännös englanninkielen sanasta kehitys, siis kiinteistökehitys, summaa arkkitehti Nieminen lopuksi.

Lisätietoja:

arkkitehti Jarmo T Nieminen
Diviloopperi Oy / TilaGroup Oy
040 587 3200
jarmo.t.nieminen@diviloopperi.fi
www.diviloopperi.fi
www.tilagroup.fi