Osakkaan teettämä remontti voidaan usein hyödyntää taloyhtiön hankkeissa

”Osakkaat tekevät paljon remontteja ja yllättävän usein nämä voidaan joko osin tai kokonaan hyödyntää osana yhtiön urakkaa. Tähän liittyvät hyvittämisen käytännöt ovat kuitenkin olleet hukassa eikä lainsäädännöstä tai aiemmasta oikeuskirjallisuudesta ole ollut asian suhteen erityistä apua”, toteaa lakimies, VT Joachim Lindholm.

Lindholm ja asianajaja, VT Aki Rosén kohtaavat työssään myös hyvitykseen liittyviä käytännön ongelmia ja päättivät siksi kirjoittaa aiheesta kirjan. Uutuuskirja Osakkaan hyvittäminen – vastikealennuksen laskentaopas (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2018) pyrkii selventämään hyvittämisen käytänteitä ja edesauttamaan niiden vakiintumista taloyhtiöissä.

Hyvityksen saadakseen osakkaan on itse oltava aktiivinen, koska taloyhtiöllä ei ole lakisääteistä velvoitetta selvittää eri huoneistojen aikaisempia remontteja. Kirjoittajat kuitenkin kannustavat taloyhtiöiden johtoa muistuttamaan osakkaita tästä mahdollisuudesta, koska hyvitykseen oikeuttavasta osakkaan remontista hyötyy koko taloyhtiö.

Osakkaan oma aktiivisuus tärkeää

Mitä tahansa remonttia ei sellaisenaan voida hyvittää. Neljä perusehtoa hyvityksen toteutumiselle ovat: 1. työn on oltava yhtiön hyödynnettävissä, 2. työstä syntyy yhtiölle säästöä, 3. aiempi työ on toteutettu yhtiön ulkopuolisilla varoilla ja 4. työ on sama kuin minkä yhtiö aikoo toteuttaa.

Osakkaan aktiivisuutta ja huolellisuutta vaativat eniten kaksi ensimmäistä kohtaa. Osakkaan on pystyttävä näyttämään toteen, miten remontti on tehty ja että se on tehty ja valvottu asianmukaisesti. Omasta remontista on siis syytä säilyttää kaikki mahdolliset todisteeksi kelpaavat dokumentit.

Remontin on myös tekniseltä tasoltaan vastattava taloyhtiön remonttia, jolloin uudelle työlle ei ole tarvetta. Esimerkiksi kymmenen vuotta sitten tehty kylpyhuoneremontti voi olla nykyvaatimuksiin nähden jo vanhentunut.

Kirjoittajat ovat kohdanneet tilanteita, joissa esimerkiksi parvekkeensa lasittanut osakas vaatii hyvitystä taloyhtiön putkiremontissa. Tämä ei tietenkään käy päinsä, vaan kuten neljäs ehto ohjeistaa: hyvitettävä työ on oltava samanlainen – tässä tapauksessa esimerkiksi kylpyhuoneremontti viemäri- ja käyttövesiputkineen – kuin toteutettava remontti tai toteutettavan remontin osa.

Kirjan ohjeet osaksi taloyhtiön käytänteitä

”Toivottavasti kirja herättää laajaa kiinnostusta. On mukavaa, jos esittämämme tulkinnat vahvistetaan esimerkiksi tuomioistuinkäytännössä ja jos isännöitsijät sekä taloyhtiöiden hallitukset saavat kirjasta apua peruskorjaushankkeissa ja yhtiökokouksissa”, toteaa Rosén.

Rosénin mukaan laki on kirjoitettu niin, että sitä ei ihan sanatarkasti voida käytännössä noudattaa. Kirjasta löytyvät tulkinnat, milloin hyvityksen myöntämiseen on velvollisuus, miten turvataan yhdenvertaisuusperiaatteen toteutuminen ja miten näyttötaakka jakaantuu käytännön ja lain suhteen.

Myös Lindholm korostaa hyvittämisen toteuttamista oikein, koska juuri yhdenvertaisuusperiaate vaarantuu, jos hyvitys lasketaan tai maksetaan väärin. Kirja ohjeistaa tarkasti oikeudenmukaiseen hyvityksen maksuun, joten se on noudattamisen arvoinen kaikille taloyhtiöille ja isännöitsijöille.

Lisätietoa kirjasta

Osakkaan hyvittäminen – vastikealennuksen laskentaopas auttaa laskemaan oikein osakkaalle kuuluvan vastikealennuksen silloin, kun osakkaan aiemmin tekemä remontti voidaan hyvittää taloyhtiön remontin yhteydessä.

Useimmat osakkeenomistajat tekevät tai teettävät huoneistossaan remontteja, jotka saattavat mennä päällekkäin yhtiön remonttien kanssa. Joissain tilanteissa on mahdollista, että osakkeenomistaja, joka on jo aiemmin remontoinut esimerkiksi asuntonsa kylpyhuoneen ja wc:n, säästyy yhtiön teettämän remontin haitalta omassa huoneistossaan, ja samalla myös yhtiö säästää, kun sen ei tarvitse kyseistä remonttia enää tehdä.

Näitä tilanteita varten on asunto-osakeyhtiölaissa niin sanottu hyvityssäännös. Se määrittää, miten ja millä edellytyksillä aiemmin tehdyt remonttityöt voidaan hyödyntää osana yhtiön hanketta ja kuinka aiemmin työn tehnyttä osakkeenomistajaa taloudellisesti kompensoidaan työstä yhtiölle syntyvästä säästöstä.

Kirja auttaa tunnistamaan, milloin hyvityksen edellytykset ovat olemassa ja miten hyvitys pitää laskea.

Kirjan ovat kirjoittaneet lakiasiainjohtaja, VT Joachim Lindholm Caverion Oy:stä ja asianajaja, VT Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.