Rakentamisen volyymit ovat laskussa rakennus- ja rahoituskustannusten nousun ja yleisen taloudellisen epävarmuuden takia. Oulun seudullakin asuntorakentamisen aloitukset laskivat vuonna 2022 noin 40 prosenttia edellisen vuoden korkealta tasolta. Toimitilojen rakentaminen on Oulun seudulla kuitenkin pysynyt yhä korkealla tasolla muihin kasvukeskuksiin verrattuna. KTI:n seurannan mukaan maaliskuussa 2023 Oulun seudulla oli rakenteilla yli 40 000 neliötä sekä toimisto- että tuotannollisia tiloja, ja myös muutama liiketilahanke. Kaikkein suurin hanke on käynnissä Linnanmaalla, jossa Nokian käyttöön tuleva Home of Radio -kampus sisältää noin 55 000 neliötä toimisto-, laboratorio- ja tuotantotiloja.

Oulun seudun kiinteistökauppavolyymi kohosi yli puoleen miljardiin euroon

Monista muista suurista kaupunkiseuduista poiketen Oulun seudun kiinteistökauppavolyymi kasvoi voimakkaasti parin suuren kaupan siivittämänä vuonna 2022. KTI tilastoi viime vuonna Oulun seudun merkittävien kiinteistökauppojen vuosivolyymiksi ennätykselliset 560 miljoonaa euroa, joka oli pääkaupunkiseudun jälkeen Suomen kaupunkiseuduista toiseksi korkein volyymi.

Korkojen nousu, rahoituksen saatavuuden tiukkeneminen ja yleinen talouden epävarmuus nostavat tuottovaatimuksia ja vähentävät kaupankäynnin edellytyksiä lähitulevaisuudessa. Myös Oulussa kaupankäynti hiljeni selvästi vuoden 2022 loppua kohden, ja vuoden 2023 alku on ollut kiinteistökauppamarkkinoilla erittäin hiljainen.

Kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat kääntyneet Oulussakin kaikilla kiinteistösektoreilla nousuun. Vuoden 2023 alussa tehdyssä Alueellisessa toimitilabarometrissa paikalliset asiantuntijat arvioivat toimistokiinteistön tuottovaatimukseksi Oulun keskustassa keskimäärin 6,5 prosenttia. Keskustassa sijaitsevan hyvälaatuisen liikekiinteistön tuottovaatimus nousi puolestaan 6,7 prosenttiin.

Toimistojen ja asuntojen käyttöasteet korkeampia kuin muissa suurissa kaupungeissa

Odotukset toimistotilojen tarpeelle ovat pääsääntöisesti laskusuuntaisia. Tilanne näkyy jo nyt useimmissa suurissa kaupungeissa negatiivisena toimistotilojen nettokäyttöönottona ja kasvavana vajaakäyttönä, mutta Oulussa tyhjän toimistotilan määrä on toistaiseksi pysynyt vähäisenä. Vuoden 2022 lopussa Oulun toimistojen vajaakäyttöaste oli Catellan mukaan 5,5 prosenttia, joka oli matalin lukema kaikista Suomen suurista kaupungeista. Myös liike- ja tuotannollisten tilojen vajaakäyttö on vähäistä. Alueellisen barometrin vastaajat arvioivat käyttöastetilanteen pysyvän hyvänä Oulun seudulla myös tänä vuonna. Sekä liiketiloissa, toimistoissa että tuotannollisissa tiloissa suunnilleen yhtä moni vastaaja ennakoi tyhjien tilojen määrän kasvavan kuin vähenevän.

Vuokra-asuntokiinteistöjenkin käyttöasteet ovat Oulussa suhteellisen korkeita. KTI:n tietokannassa suurten sijoittajien omistaman vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan käyttöaste oli Oulussa maaliskuussa 2023 tasan 96 prosenttia, joka oli kaksi prosenttiyksikköä vuoden 2022 kevättä korkeampi lukema. Muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa vuokra-asuntokiinteistöjen käyttöasteet olivat Oulua matalampia.

Oulun asuntovuokrat nousivat yli kaksi prosenttia viimeisten 12 kuukauden aikana

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava Oulun vuokraindeksi nousi 2,2 prosenttia maaliskuun 2022 ja maaliskuun 2023 välisenä aikana. Vuokrien kasvu oli yksiöissä ja kaksioissa hieman voimakkaampaa kuin suuremmissa asunnoissa. Muista suurista kaupungeista asuntovuokraindeksin vuosimuutos oli kahden prosentin tuntumassa myös Tampereella, Jyväskylässä ja Turussa, ja muissa tätä pienempi.

Koko voimassa olevaa vuokrasopimuskantaa kuvaava niin kutsuttu vallitsevien vuokrien indeksi nousi puolestaan vastaavana aikana Oulussa 2,1 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Indeksin vuosinousu jäi kaikissa suurissa kaupungeissa selkeästi inflaatiota matalammaksi, eli vallitsevassa markkinatilanteessa vuokrien indeksikorotukset ovat jääneet huomattavasti yleistä hintatason muutosta maltillisemmiksi.

Asuntovuokrien nousun odotetaan inflaation siivittämänä jatkuvan edelleen. Maaliskuussa 2023 toteutetussa Raklin vuokra-asuntobarometrissa yli 60 prosenttia vastaajista arvioi sekä pienten että suurempien asuntojen vuokrien nousevan Oulussa.

Lisätietoja:

Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Antti Siika-aho, yhteiskuntasuhdepäällikkö, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, puh. 050 5754 118

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n Raklin toimeksiannosta toteuttamaan katsaukseen Oulun seudun kiinteistömarkkinoista. Tietojen lähteinä on käytetty mm. KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.