Taloyhtiöiden kasvavat kustannukset huomioitava talousarviota laatiessa

Tänä vuonna taloutta kuormittavat poikkeuksellisen isot kustannusten nousut. Kaukolämpötaloissa kustannukset nousevat keskimäärin noin kahdeksaan prosenttia, monissa kunnissa jopa yli kymmeneen prosenttia. Kulujen kokonaisnousu asettaa isot paineet taloyhtiöiden ja niiden omistajien taloudelle alkaneena vuonna. Kunkin taloyhtiön omasta kulurakenteesta ja sen kehityksestä riippuu tarkka vuotuinen kustannuskehitys, joka selviää talousarvioprosessin aikana.

”Suuren kustannuspaineen alla ei ole kuitenkaan syytä lamaantua, vaan hakea mahdollisia kustannusten sopeutuksia esimerkiksi energiahukkaa taltuttamalla ja tarkastelemalla taloyhtiön sopimuksia kriittisellä silmällä. Hyvässä lykyssä tällaisilla keinoilla kyetään leikkaamaan kulupainetta ilman palvelutason olennaista heikentymistä”, painottaa Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Lämmityskuluissa isoa nousua useissa kaupungeissa

Yhä useammassa kaupungissa kaukolämmön hinta on noussut tuntuvasti vuodelle 2023. Pääsääntöisesti kaikkien poltettavien energianlähteiden hinnat ovat nousseet selvästi Venäjän aloittaman sodan jälkeen. Kustannusten nousu levisi päättyneenä vuonna yhä laajemmalle kiinteistötalouteen, mikä on lisännyt hoitokulujen nousua.

Lämmitys on taloyhtiön menoeristä jopa neljänneksen suuruinen. Taloyhtiön budjettia laadittaessa on lähtökohtana oltava tavanomaisen vuoden lämmitystarve. Vuosi 2022 oli lämmitystarpeen kannalta lämmin, joten vuoden 2023 budjetissa pitää varautua mennyttä vuotta suurempaan energiatarpeeseen. Tämäkin nostaa lähtökohtaisesti kulupainetta vuoteen 2022 verrattuna. Jos talousarvio laaditaan maalis-huhtikuussa, silloin tiedetään jo ensimmäisen neljänneksen lämmitystarve.

Suurista kaupungeista Helsingissä taloyhtiöiden kaukolämpö kallistui kuluvallekin vuodelle noin 20 prosenttia Kiinteistöliiton Indeksitalo-mallilla laskien. Muista suurista kaupungeista isoja korotuksia tuli esimerkiksi Turkuun, Hämeenlinnaan, Tampereelle, Ouluun ja Vantaalle.

Sähkön säästäminen edelleen perusteltua – hintataso pysynee korkealla ainakin loppukevääseen asti

Sähkön markkinahinnat pysyivät korkealla viime vuoden loppuun saakka. Vuodenvaihteen jälkeen sähköntarve jälleen kohoaa, ja Olkiluoto 3-ydinvoimalayksikkö on huollossa loppiaisesta saakka kuukauden ajan. On varauduttava siihen, että sähkön markkinahinta säilyy korkeana talvikauden ajan. Kevään jälkeinen kehitys vaihtelee sen mukaan, miten hyvin Olkiluodon uusi voimala onnistutaan saamaan säännölliseen käyttöön, miten tuulivoimaa saadaan, ja mikä on Pohjois-Euroopan sähköntarjonnan tilanne.

”Sähkön raju kallistuminen tarkoittaa sitä, että myös kaukolämpötaloissa sähkökustannusten kehityksellä on merkitystä kokonaistaloudessa. Kullakin taloyhtiöllä on omat sähkösopimuksensa sekä siihen liittyvät sopimusehdot ja -hinnat, joten taloyhtiöiden sähkökustannusten kehitys vaihtelee edelleen suuresti vuonna 2023. Oleellista on tuntea oman yhtiönsä sopimustilanne, jotta myös budjetointi onnistuu”, Kero toteaa.

Vuokrasopimusten indeksisidonnaisuudet nostavat jyrkästi kustannuksia 2023

Vuokrat ovat varsin usein elinkustannusindeksiin tai kuluttajahintaindeksiin sidonnaisia, joten niiden nousu lienee tarkistusajankohdasta riippuen noin 6 – 7 prosenttia vuodelle 2023. Jos tarkistusperuste on kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (KYKI), vuokrien lisäys olisi arviolta 8 - 10 prosenttia. Tämä on syytä pitää mielessä budjetoidessa esimerkiksi tontin vuokraa tai muita taloyhtiön vuokrasopimuksia.

Budjetin seuranta oltava tarkkaa – talouden liikkumavaraa oltava aiempaa enemmän

Vuoden 2023 talousarviota laatiessa on tarpeen olla tavallistakin tarkempana taloyhtiön kustannusten muutosten arvioimisessa. Talousarvio tehdään toteutuneiden kulujen pohjalta, mikä voi tarkoittaa useassa tapauksessa vuoden 2022 toteutuneiden kulujen osalta vastikealijäämää. Muutokset lienevät suuria myös vuonna 2023.

Taloyhtiön kassassa on hyvä olla noin kolmen kuukauden vastikekertymää vastaava rahasumma, jotta yhtiön maksuvalmius on turvattu muuttuvissa tilanteissa. Taloyhtiöiden vastikeseurannan on oltava näissä oloissa huolellista. Rästeihin pitää puuttua tavanomaisin keinoin viipymättä. Kovien kustannusnousujen aikana piiloon jäävät vastikerästit voivat murentaa nopeasti taloyhtiön maksuvalmiutta ja talouden hallintaa, mikä ei olisi yhdenkään taloyhtiön osakkaan edun mukaista.

On tärkeää, että taloyhtiön hallituksella on valmius ja valtuudet toimia tarvittaessa nopeastikin, jos yhtiön taloustilanne sitä vaatii. Hallituksella on hyvä olla valtuudet periä tarvittaessa ylimääräisiä vastikkeita. Isännöitsijän on raportoitava yhtiön taloustilanteesta hallitukselle riittävän tiheästi.

Kiinteistöliitto on julkaissut jäsensivuillaan päivityksen jäsentaloyhtiöidensä käyttöön tarkoitetusta taloyhtiön talousarvio-ohjeesta vuodelle 2023. Aiheesta järjestetään 11.1. isännöitsijöille tarkoitettu webinaari.