Väitös: Sijoituskiinteistöjen käypä arvo aiheuttaa haasteita tilintarkastajille

Käyvän arvon käyttäminen tilinpäätöksissä aiheuttaa keskustelua niin tilinpäätöksen hyödyntäjien kuin tilintarkastajien keskuudessa. Erityisen haasteelliseksi koetaan käypien arvojen käyttäminen omaisuuserissä, joissa yksiselitteistä käypää arvoa ei ole saatavilla. Yhden tallaisen erän muodostavat kiinteistöt ja erityisesti sijoituskiinteistöt. Sijoituskiinteistö on kiinteistö, joka on hankittu arvonmuutoksen tai vuokratuottojen saavuttamiseksi.

Sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja ei ole saatavilla mistään pörssistä tai muusta julkisesta lähteestä. Tästä huolimatta kansainvälinen tilinpäätösnormisto (IFRS) sallii sijoituskiinteistöjen arvostamisen käypään arvoon ja arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Tulosvaikutteinen kirjaus voi Honkamäen mukaan houkutella tilinpäätöksen laatijaa arvostamaan sijoituskiinteistöt tarkoitushakuisesti, jotta esimerkiksi markkinoiden asettamat odotukset voidaan saavuttaa.

KTM Tuomas Honkamäki tutkii väitöskirjassaan, kuinka tilintarkastajat raportoivat näitä haasteita käypien arvojen tarkastamisessa.

– Tilintarkastajien tehtävänä on varmistaa, että tilinpäätökset antavat oikean ja riittävän kuvan. Erityisen haasteelliseksi oikean ja riittävän kuvan varmistaminen muodostuu ns. sijoituskiinteistöyhtiöiden osalta, jossa keskimäärin n. 80 % tilinpäätöksen omaisuuseristä muodostuu yhdestä erästä eli sijoituskiinteistöistä, Honkamäki toteaa.

– Tällaisessa tilanteessa pienet oletusten muutokset saattavat saada aikaan merkittävän tulosmuutoksen.  

Suurien tilintarkastustoimistojen (Deloitte, EY, KPMG ja PwC) tekemien tilintarkastusten odotetaan olevan laadukkaampia kuin muiden tilintarkastustoimistojen, koska niillä on enemmän menetettävää maineriskin realisoituessa. Isoja tilintarkastustoimistoja on totuttu myös pitämään tilintarkastuksen laadussa yhtenäisenä joukkona, jossa kaikki tarjoaisivat samanlaista laatua. Honkamäki osoittaa väitöskirjassaan, että sijoituskiinteistöalalla ja käyvän arvon tarkastamisessa osa ennakko-odotuksista pitää paikkaansa ja osa ei.

Tutkimuksensa aineistona Honkamäki käytti 245:n eurooppalaisen sijoituskiinteistöyhtiön tilinpäätöstä ja tilintarkastuskertomusta vuosilta 2017 ja 2018. Tutkimus on toteutettu tilastollisena menetelmänä koko aineistosta, ja testausmenetelmänä siinä käytetään monimuuttujaregressio-analyysiä.

Kun pörssiyhtiöiden tilintarkastuskertomukset muuttuivat 15.12.2016 jälkeen alkavilta tilikausilta enemmän informaatiota antaviksi, niin tilintarkastajien raportointi ei ole enää ollut identtistä. Tilintarkastuskertomuksien informaatioarvo on muuttunut olennaisesti ja samalla myös tilintarkastajien raportointikäytännöt ovat eriytyneet.

– Sijoittajan näkökulmasta yksityiskohtainen yritysjohtoa ja heidän olettamiaan riittävästi haastava tilintarkastus on edellytys toimiville pääomamarkkinoille. Tutkimus osoitti merkittäviä eroja niin suurten tilintarkastusyhtiöiden kesken kuin suurten ja pienempien tilintarkastusyhtiöiden välillä.

Tuomas Honkamäki työskentelee itsenäisenä KHT-tilintarkastajana ja asuu pääasiassa Kotkassa. Honkamäki on kouluttanut useissa eri organisaatioissa kirjanpitoa ja tilintarkastusta. Hän on toiminut myös opettajana Itä-Suomen ja Tampereen yliopistossa sekä Turun Kauppakorkeakoulussa.

KTM Tuomas Honkamäen laskentatoimen alaan kuuluva väitöskirja Audit Quality in the Investment Property Sector tarkastetaan julkisesti Tampereen yliopiston johtamisen ja talouden tiedekunnassa perjantaina 17.6.2022 kello 12.00 alkaen (Paavo Koli -sali, Kanslerinrinne 1, Tampere). Vastaväittäjänä toimii apulaisprofessori, KTT Jani Saastamoinen Itä-Suomen yliopistosta. Kustoksena toimii KTT Timo Hyvönen johtamisen ja talouden tiedekunnasta.