Asuntojen hinnat laskevat ja vuokrat nousevat – mutta markkinat toipuvat jo loppuvuonna eikä syöksykierrettä ole luvassa

”Lasku tapahtuu alkuvuonna, ja vuoden lopulla hinnat alkavat uudelleen nousta, kun asuntomarkkinat palautuvat energiakriisin ja korkojen nousun aiheuttamasta shokista”, sanoo PTT:n ekonomisti Veera Holappa.

Ennuste arvioi, että kotitalouksien asunnonostohalukkuuden pohja alkaa olla nähty. Asunnonoston tarpeet ovat patoutuneet ja ne alkavat purkautua, kunhan taloudesta alkaa kantautua taas myönteisiäkin viestejä. 12 kuukauden euribor-koron vuoden keskiarvo on ennusteen mukaan 3,5 prosenttia, ja energian hinta on laskemassa viime vuoden huipusta lähemmäs vanhaa tasoaan.

Tämä lisää kuluttajien luottamusta, ja kevään myötä asuntokaupoille uskalletaan jo lähteä herkemmin, mutta pudotusta edeltänyttä hintatasoa ei silti vuoden 2023 aikana saavuteta. Esimerkiksi Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskevat tänä vuonna kolme prosenttia ja Tampereella kaksi prosenttia.

PTT:n ennusteessa tarkastellaan vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen, vapaarahoitteisten vuokrien ja ARA-vuokrien kehitystä suurimmissa kaupungeissa vuoden 2023 aikana.

Talouden epävarmuus lisää vuokra-asuntojen kysyntää alueellisesti

Vastapainona asuntojen hinnoille vuokrien nousuvauhdin ennustetaan kiihtyvän viime vuoteen nähden. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa alkuvuonna, mutta paine hellittää vuoden loppua kohden, kun asuntokauppa jälleen vilkastuu.

”Vuonna 2022 monet vuokranantajat eivät tehneet vuokrankorotuksia tiukan markkinatilanteen takia. Korotukset jäävät tästä huolimatta yhä alle kustannusten nousun, koska uusia asuntoja valmistuu alkuvuonna edelleen paljon eli tarjontaa riittää”, sanoo Veera Holappa.

Koko maan tasolla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousevat 2,3 prosenttia vuoden aikana.

Viime vuosina ARA-vuokrien suhde vapaarahoitteisiin vuokriin on pysynyt melko tasaisena eri alueilla, mutta tämä vuosi tekee poikkeuksen, kun ARA-vuokrat nousevat noin neljä prosenttia. Korotukset jäävät niin ikään kustannusten nousua pienemmäksi, mikä voi esimerkiksi siirtää remontteja.

Isoimmat epävarmuustekijät ovat ulkoisia

Tämän vuoden ennusteessa on erityisesti tarkasteltu, piileekö Suomen asuntomarkkinoilla sellaisia sisäisiä riskejä, jotka voisivat johtaa jopa romahdukseen ja hintojen syöksykierteeseen. Merkkejä näin vakavista epätasapainotekijöistä ei kuitenkaan ole havaittavissa.

”Mitään romahdusta ei asuntomarkkinoilla ole näköpiirissä, eivätkä ne ole epävakauden lähde koko taloudelle. Vaikka hinnat laskevat, ei tällä kehityksellä ennusteta asuntomarkkinoille negatiivista kierrettä, joka laskisi hintoja edelleen”, sanoo PTT:n toimitusjohtaja Markus Lahtinen.

Lahtisen mukaan isoimmat epävarmuustekijät ovat ulkoisia, koska emme tiedä mitä esimerkiksi sodassa tulee tapahtumaan. Lisäksi asuntomarkkinan sisällä kysymysmerkkejä on siitä, miten asuntosijoittajat sopeutuvat shokkeihin. Mutta vakauden puolesta puhuu se, että Suomessa asuntojen hinnat eivät ole nousseet sen nopeammin kuin kotitalouksien tulot.

”Tärkein suoja epävakautta vastaan on joka tapauksessa asuntolainojen lyhentäminen tasaisesti heti lainakauden alusta lähtien, mikä on onneksi Suomessa tapana. Myös kotitalouksien velkaantumista hillitsevä lakipaketti hyväksyttiin alkuvuonna, ja asuntolainojen pituus rajoitettiin enintään 30 vuoteen. Tosin yläraja olisi ennemmin saanut olla 25 vuotta”, sanoo Lahtinen.

Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2023 on julkaistu PTT:n sivuilla osoitteessa www.ptt.fi. Ennusteen rahoittajat ovat ympäristöministeriö, Kuntaliitto, ARA, Rakli, Rakennusteollisuus ja Kiinteistöliitto.