Jyväskylän seudun kiinteistömarkkinakatsaus: Asuntojen vuokrat ja käyttöasteet nousussa rakentamisen hidastuessa Jyväskylässä

Asuntorakentaminen on ollut viime vuosina poikkeuksellisen vilkasta niin Jyväskylässä kuin muuallakin Suomessa, mutta rakentamisen volyymit laskivat etenkin viime vuoden loppupuoliskolla kaikkialla Suomessa. Jyväskylässä aloitettiin vuonna 2022 Tilastokeskuksen alustavien tietojen mukaan 981 asunnon rakentaminen. Tämä oli ensimmäinen kerta vuoden 2008 jälkeen, kun asuntoaloitusten määrä jäi tuhannen asunnon alapuolelle. Toimisto- ja liikerakentamisen volyymit ovat tällä hetkellä varsin matalia Jyväskylän seudulla.

Kiinteistökauppavolyymit ovat laskussa

Jyväskylän seudun merkittävien kiinteistökauppojen vuosivolyymi oli vuonna 2022 noin 340 miljoonaa euroa. Lukema oli puolet pienempi kuin edellisen vuoden 700 miljoonan euron ennätysvolyymi, mutta kuitenkin kolmanneksi korkein volyymi Jyväskylän seudulla KTI:n tilastohistoriassa. Etenkin ruotsalaiset sijoittajat tekivät aktiivisesti kauppoja viime vuonna Jyväskylän seudulla. Vuoden suurin kauppa solmittiin loppusyksystä, kun pohjoismainen infrastruktuurisijoittaja Infranode osti 13 yhteiskuntakiinteistöä Jyväskylän kaupungilta noin 84 miljoonalla eurolla.

Korkojen nousu, rahoituksen saatavuuden tiukkeneminen ja yleinen talouden epävarmuus vähentävät kaupankäynnin edellytyksiä lähitulevaisuudessa. Etenkin ulkomaisen sijoituskysynnän ennakoidaan vähenevän. Tammi-helmikuussa 2023 toteutetussa Alueellisessa toimitilabarometrissa Jyväskylän paikalliset vastaajat ennakoivat liike- ja toimistokiinteistöjen kauppavolyymien laskevan, mutta tuotannollisten kiinteistöjen sijoituskysynnän arvioidaan pysyvän ennallaan tai jopa hieman nousevan vuoden 2023 aikana.

Tuotannollisten tilojen vajaakäytön odotetaan vähenevän

Jyväskylän paikallisten asiantuntijoiden vajaakäyttöodotukset olivat barometrissa kaikissa tilatyypeissä positiivisempia tai ainakin vähemmän negatiivisia kuin Tampereella, Turussa tai Oulussa. Näkymät olivat valoisimpia tuotannollisissa tiloissa, joissa 40 prosenttia barometrin vastaajista ennusti tyhjien tilojen määrän Jyväskylässä vähenevän, eikä vajaakäytön kasvua ennakoinut yksikään vastaaja. Toimisto- ja liiketiloissa hieman useampi vastaaja arvioi vajaakäytön ennemmin kasvavan kuin laskevan.

Toimitilavuokrien kehitysodotuksissa osamarkkinakohtaisia eroja, keskustan liiketilavuokrissa yhä laskupaineita

Alueellisen barometrin vastaajat arvioivat Jyväskylän hyvän toimistotilan markkinavuokratasoksi keskimäärin noin 22 euroa ja keskustan liiketilavuokraksi vajaat 28 euroa per neliö. KTI:n vuokratietokannassa keskustan liiketilavuokrien yläkvartiili oli 29,3 €/m2/kk.

Kolmasosa barometrin vastaajista arvioi keskustan toimistovuokrien nousevan tulevan vuoden aikana, ja toimistovuokraodotukset olivat noususuuntaisia myös Lutakon alueella. Keskustan liiketilavuokrat ovat puolestaan laskeneet KTI:n vuokratietokannassa jo useamman vuoden ajan ja barometrin vastaajista useampi arvioi keskusta-alueen liiketilavuokrien ennemmin laskevan kuin nousevan myös vuoden 2023 aikana.

Keskustan ulkopuolella liiketilavuokraodotukset olivat positiivisimpia Seppälän, Keljon ja Seppälänkankaan alueilla, joilla liiketilavuokraodotusten saldoluvut olivat plussan puolella. Tuotannollisissa tiloissa vuokraodotukset olivat muutamalla suositulla alueella selvästi positiivisia, ja kaikkein vahvimpia Etelä-Keljon/Eteläportin alueella.

Asuntojen vuokrat nousivat ja käyttöasteet paranivat

Jyväskylän asuntovuokrien kehitys oli alavireistä vuosina 2019-2021, kun tarjonta kasvoi kysyntää nopeammin ja koronapandemiakin heikensi kysyntää. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava Jyväskylän vuokraindeksi kääntyi kuitenkin vuoden 2021 lopulla jälleen nousuun, ja vuonna 2022 asuntovuokrien nousu vahvistui, kun vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi koronapandemian hellittäessä ja korkojen noustessa.

Vuoden 2022 viimeisellä neljänneksellä alkaneiden vuokrasopimusten indeksipisteluku oli Jyväskylässä 2,6 prosenttia vuoden 2021 vastaavaa ajanjaksoa korkeampi. Jyväskylän vuosimuutos oli suurista kaupungeista kolmanneksi korkein, ja vain hieman Tamperetta ja Turkua matalampi. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen käyttöaste kohosi myös selkeästi Jyväskylässä vuonna 2022, ja oli joulukuussa 96,3 prosenttia.

 

Lisätietoja:

Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Kimmo Kurunmäki, johtaja, yhdyskunta ja infra, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, puh. 050 373 6144

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n Raklin toimeksiannosta toteuttamaan katsaukseen Jyväskylän seudun kiinteistömarkkinoista. Tietojen lähteinä on käytetty mm. KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.