Rakli: Pääkaupunkiseudun rakentaminen vähenee voimakkaasti tänä vuonna

Suomen talouden kasvuennusteet nollatasolla vuonna 2023

Tuoreet ennusteet Suomen BKT:lle vuodelle 2023 ovat nollatasolla. Ensimmäinen neljännes meni kuitenkin odotuksia paremmin. Vuodelle 2024 ennusteet ovat pysyneet ennallaan eli yhdessä prosentissa. Suomen kasvuennusteet ovat hieman heikompia kuin EU:ssa. Koronnostojen ennakoidaan pysähtyvän vuoden 2023 puolivälissä tai hieman sen jälkeen. Korkojen ennustetaan pysyvän 3 prosentin tasolla vuonna 2024 ja laskevan sen jälkeen parin prosentin tasolle. Uutta nollakorkokautta ei ennakoida olevan tulossa.

Kiinteistökauppamarkkinoilla hiljainen alkuvuosi

Vuoden 2023 ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi ylsi KTI:n seurannassa vain hieman yli 400 miljoonaan euroon. Yhtä matalia kvartaalivolyymejä on tilastoitu viimeksi vuosina 2009–2013. Nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa kaupankäyntiä hidastavat ennen kaikkea potentiaalisten ostajien ja myyjien väliset näkemyserot hinnoittelussa sekä rahoituksen kiristynyt saatavuus ja ehdot. Kaupankäynnin ennakoidaan kuitenkin piristyvän jonkin verran vuoden loppua kohden. Huhtikuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa kiinteistömarkkinoiden ammattilaisten odotukset sijoituskysynnästä elpyivät viime syksyn kyselystä: 46 prosenttia vastaajista odotti nyt kasvua ulkomaisten sijoittajien ja lähes yhtä suuri osuus kotimaisten sijoittajien sijoituskysyntään.

Tuottovaatimukset pompahtivat ylöspäin

Korkojen nousu ja yleinen talouden epävarmuus nostavat myös kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia. Huhtikuisessa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan prime-toimiston nettotuottovaatimus nousi viime syksystä 0,6 prosenttiyksiköllä ja oli nyt 4,4 prosenttia. Kevään 2022 pohjalukemista nousua on kertynyt kokonainen prosenttiyksikkö. Myös Helsingin keskusta-alueen liike- ja asuntokiinteistöjen tuottovaatimukset nousivat selkeästi. Toimistojen tuottovaatimukset ovat kääntyneet nousuun myös muissa suurissa kaupungeissa.

Suorien kiinteistösijoitusten tuotto laski 0,6 prosenttiin vuonna 2022

Tuottovaatimusten nousu näkyi jo viime vuonna sijoituskiinteistöjen markkina-arvon laskuna. KTI Kiinteistöindeksin mittaama suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotto vajosi vuonna 2022 0,6 prosenttiin. Markkina-arvot laskivat keskimäärin 3,4 prosenttia, joka oli suurin vuotuinen arvojen lasku Kiinteistöindeksin yli 20-vuotisessa historiassa. Korkeimpia tuottoja tarjosivat toista vuotta peräkkäin tuotannolliset kiinteistöt, joiden kokonaistuotto ylitti 10 prosenttia. Asuntokiinteistöjen kokonaistuotto jäi kaikista sektoreista matalimmaksi vuonna 2022 ja painui -2,6 prosenttiin markkina-arvojen selkeän laskun painamina.

Ylläpitokustannusten nousu jäi huomattavasti yleisen hintatason kehitystä maltillisemmaksi vuonna 2022

KTI:n ylläpitokustannusindeksien mukaan kustannusten nousu oli viime vuonna pelättyä pienempää, sillä asuinkerrostalojen toteutuneiden ylläpitokustannusten vuosinousu jäi 2,8 prosenttiin ja toimistokiinteistöjen 6,1 prosenttiin. Toteutuneet energiakustannukset nousivat asuinkiinteistöissä 4,8 prosenttia ja toimistoissa peräti yli 13 prosenttia. Energian hintojen nousu oli ripeää, mutta energiakustannusten nousua hillitsivät sekä edellisestä vuodesta selkeästi vähentynyt lämmitystarve että kiinteistönomistajien säästötoimet.

Vuokrat nousevat inflaatiota hitaammin

Vetovoimaisimpien toimitilaosamarkkinoiden vuokrien nousu on jatkunut, mutta jäänyt kuitenkin inflaatiota matalammaksi, eli reaalisesti vuokrien vuosimuutokset painuivat negatiivisiksi. Helsingin ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi vuositasolla 3,1 prosenttia. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa toimistovuokraodotusten saldoluku pysyi positiivisena Helsingin keskustassa ja Tampereella nollan tuntumassa. Muissa kaupungeissa suurempi osuus vastaajista odottaa toimistovuokrien ennemmin laskevan kuin nousevan.

Liiketiloissa vuokraodotusten saldoluvut painuivat puolestaan miinukselle kaikissa suurissa kaupungeissa, kun tuotannollisten tilojen vuokrien arvioidaan vielä jatkavan nousuaan. Toimistojen vajaakäyttöasteet säilyvät edelleen korkealla tasolla. Helsinki Research Forumin mukaan pääkaupunkiseudun keskeisten toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste oli 12,6 prosenttia maaliskuun lopun tilanteessa.

Asuntovuokrien nousuvauhti hiipui koko maassa

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi nousi kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä pääkaupunkiseudulla 0,5 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna. Koko voimassa olevaa vuokrasopimuskantaa kuvaava indeksi puolestaan nousi pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,9 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa asuntovuokrien kehitys on pysynyt vahvempana kuin pääkaupunkiseudulla, mutta vuokrien nousu jää kuitenkin kautta linjan selkeästi yleistä hintatason kehitystä maltillisemmaksi. Vuokra-asuntojen tarjonnan lisääntyminen näkyy tyhjillään olevien vuokra-asuntojen määrän kasvuna. KTI:n seurannassa suurten sijoittajien salkuissa oli maaliskuussa 2023 tyhjillään asuntojen lukumäärällä mitattuna 7,7 prosenttia asunnoista.

Asuntojen nimellisvuokrien odotetaan jatkavan kasvuaan kaikissa suurissa kaupungeissa. Maaliskuussa toteutetussa Raklin Vuokra-asuntobarometrissa asiantuntijoiden vuokraodotukset olivat lähes kaikissa kaupungeissa korkeammalla tasolla kuin viime syksyn kyselyssä. Erityisesti suurten asuntojen vuokrien nousuodotukset ovat useimmissa kaupungeissa nyt vahvempia kuin koskaan aikaisemmin 2010- ja 2020-luvuilla.

Rakentamisen määrä vähenee Suomessa 5–6 prosenttia vuonna 2023

Vuoden 2023 alkupuolella uudisrakentamisen volyymi on ollut kasvussa, kun edellisvuonna käynnistettyjä hankkeita rakennetaan valmiiksi. Kesän myötä volyymi menee miinukselle ja koko vuoden rakentaminen vähenee 5–6 prosenttia. Vuonna 2024 rakentamisen volyymin ennakoidaan vähenevän vain hieman ja kasvua ei odoteta.

Asuntoaloitusten määrä rajussa laskussa pääkaupunkiseudulla

Vuoden 2023 maaliskuun lopussa vuositason aloitusmäärä oli vajaa 12 000 asuntoa. Vuodessa asuntoaloitusten määrä on laskenut lähes 30 prosenttia. Vähenemisen ennakoidaan jatkuvan edelleen. Syksyyn 2022 jatkunut korkea aloitusmäärä merkitsee kuitenkin sitä, että uusia asuntoja valmistuu pääkaupunkiseudulle runsaasti vuonna 2023. Valmistuvien asuntojen määrä pysyy 15 000 asunnon tasolla loppuvuoteen 2023 saakka.

Pääkaupunkiseudulle valmistuu kuluvana vuonna ennätysmäärä uusia vuokra-asuntoja pelkästään vuokrakäyttöön tulevissa rakennuksissa. Vuonna 2022 niitä valmistui 5 500 kappaletta ja vuonna 2023 7 000–8000 kappaletta. Luku sisältää sekä vapaarahoitteiset että ARA-vuokratalohankkeet. Lisäksi jo työn alla olevista vuokra-asuntohankkeista valmistuu uusia asuntoja noin 4000 kappaletta vuonna 2024.

Toimitilarakentamisessa asuinrakentamista vakaampi kehitys

Tämän vuoden maaliskuussa uusien toimitilojen vuositason aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla oli pitkän aikavälin normaalitasolla. Uutta toimistotilaa oli maaliskuun 2023 lopussa rakenteilla 140 000 neliömetriä, josta valtaosa valmistuu vuonna 2024. Valmistuvien toimistojen määrä vuosina 2023 ja 2024 on selvästi suurempi kuin vuosina 2021 ja 2022. Käynnistettäväksi suunniteltuja liike- ja toimistohankkeita on toukokuussa 2023 edellisvuotta vastaava määrä, mutta korkojen nousun ja rahoituksen saatavuuden takia useiden hankkeiden aloituksiin liittyy epävarmuutta ja aloituksia saatetaan joutua lykkäämään. Vuonna 2023 julkisten palvelurakennusten aloitusmäärän ennakoidaan kasvavan reippaasti.

Korjausrakentamisen kysyntä vakaata pääkaupunkiseudulla

Korjausrakentamisen vuosittainen määrä pääkaupunkiseudulla on 4,5 miljardia euroa. Osuus koko Suomen korjausrakentamisesta on noin 40 prosenttia. Määrän ennakoidaan kasvavan hyvin hitaasti sekä vuonna 2023 että 2024. Korjausrakentamisen kasvua rajoittavat korkojen nousu, remonttien korkeat hinnat sekä ja kiinteistöjen ylläpitokustannusten nousu, toimitilapuolella haastaa myös rahoituksen saatavuus.

Infrarakentaminen hiipuu pääkaupunkiseudullakin

Infrarakentaminen väheni Suomessa 4–5 prosenttia vuonna 2022 ja väheneminen jatkuu hieman nopeampana tänä vuonna. Lasku koskee sekä investointeja että kunnossapitoa. Infrarakentamisen määrän vähenemiseen vaikuttaa erityisesti maarakennuskustannusten raju nousu. Määrärahat riittävät aiempaa pienempiin määriin ja hankkeisiin ja urakoita joudutaan kilpailuttamaan uudelleen. Pääkaupunkiseudun inframarkkinan koko on vajaan 2,5 miljardin euron luokkaa vuodessa.

Rakennuskustannusten nousu hidastui voimakkaasti huhtikuussa

Rakennuskustannusten vuosinousu kiihtyi vielä alkuvuonna 2023 ja oli maaliskuussa 6,5 prosenttia. Huhtikuussa tapahtui kuitenkin merkittävä hidastuminen. Vuosinousun vauhti putosi 3,2 prosenttiin ja kuukausitasolla indeksi laski maaliskuusta. Pitkään nopeassa nousussa olleiden rakennustarvikkeiden vuosinousu hiipui erityisen voimakkaasti, maaliskuun yli 10 prosentista 3,4 prosenttiin. Joidenkin tuotteiden, esimerkiksi puutavaran, teräksen ja betonielementtien hinnat ovat laskeneet eli hinnat olivat huhtikuussa halvemmat kuin vuosi sitten. Tehty palkkaratkaisu nostaa rakennustyön hintaa toukokuusta 2023 alkaen. Jatkossa rakentamisen määrän väheneminen tulee hidastamaan rakennuskustannusten nousua. Rakentamisessa hinnat vaihtelevat voimakkaasti suhdanteiden mukaan.

Rakentamisen tarjoushintojen nousu hidastunut nopeammin kuin rakennuskustannusten

RAPALin pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin vuosinousu oli huhtikuussa 2023 1,5 prosenttia oltuaan syyskuussa 2022 9,7 prosenttia. Tarjoushintojen nousu syyskuussa oli selvästi nopeampaa kuin rakennuskustannusindeksin, mutta huhtikuussa nousuvauhti oli vajaa puolet rakennuskustannusindeksistä (+3,2 %). Rakennuskustannusten nousun reipas hiipuminen huhtikuussa yhdessä heikentyvän markkinatilanteen kanssa merkinnee tarjoushintojen kääntymistä laskuun lähikuukausina. Urakkatarjousten tekemiseen liittyvät riskit ovat vähentyneet oleellisesti viime keväästä, jolloin rakentamisen kustannukset olivat jatkuvassa ja kiihtyvässä nousussa ja samanaikaisesti oli riskejä tuotteiden saatavuudessa. Nyt riskit ovat selvästi pienemmät.

Tarjousaktiivisuus kasvanut reippaasti

Pääurakkakilpailuissa saatujen tarjousten määrä on kasvanut. Maaliskuussa kuluneen 6 kuukauden keskiarvo oli 4,2 kpl, kun viime syksynä vastaava määrä oli 2,3 tarjousta. Pitkän aikavälin keskiarvo on 4,9 kpl. Yli neljän tarjouksen keskiarvoja on nähty viimeksi vuonna 2017. Vuoden 2017 jälkeen saatujen tarjousten määrä on vaihdellut kolmen tarjouksen molemmin puolin. Vähiten, hieman yli 2 tarjousta, saatiin tarjouspyyntöihin vuonna 2022. Lähiajan heikentyvä markkinatilanne luo edellytyksiä tarjousaktiivisuuden parantumiselle jatkossakin.

Pääurakoiden tarjoushajonnat ovat edelleen melko korkeita. Toiseksi halvimmat tarjoukset olivat maaliskuussa 3,7 prosenttia halvinta kalliimpia. Pitkän aikavälin keskiarvo oli 4,1 prosenttia. Heikoimmissa rakentamisen suhdannetilanteissa toiseksi halvimmat tarjoukset ovat olleet vain noin yhden prosentin halvinta kalliimpia. Viidenneksi halvimmat tarjoukset ovat nyt 11,2 prosenttia halvinta kalliimpia. Pitkän aikavälin keskiarvo 12,4 prosenttia ja heikoimmissa suhdannetilanteissa ero on ollut 6 ja 8 prosentin välillä joskus jopa 4 prosenttia.

Jäsenen kommentti:

Muuttunut talouden ja rahoitusmarkkinoiden toimintaympäristö on vaikuttanut merkittävästi kiinteistömarkkinaan. Transaktiomarkkina hiljeni voimakkaasti vuoden 2022 lopulla, kun nopeasti nousseet korot ja lisääntynyt taloudellinen epävarmuus alkoivat näkyä tuottovaatimusten nousuna ja arvojen sopeutumisena. Ostajien ja myyjien hintanäkemyserot ovat edelleen suurimpana esteenä transaktioiden toteutumiselle. Uusi kustannustaso on luonnollisesti haastanut myös sijoittamista uudishankkeisiin, vaikkakin etenkin asuntopuolella kuluttajakaupan pysähtyminen on lisännyt urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta, ja luonut tätä kautta sijoittajille myös hyviä ostomahdollisuuksia. Uudiskohteissa sijoittajan kannattavuusyhtälön toteutuminen edellyttää nykytasoa alhaisempia kokonaiskustannuksia ja hintajoustoa arvoketjun jokaisessa vaiheessa, myös maan hinnassa. Vastuullisuus ja vaikuttavuus ovat keskeisessä roolissa kaikissa uusissa investoinneissa. Pääoma hakeutuu jatkossa entistä voimakkaammin kestävän kehityksen investointikohteisiin, ja kysyntää keskeisten sijaintien vastuullisille kohteille riittää aina. Kaupungistuminen tukee kasvukeskusten kehitystä jatkossakin, pidemmällä aikavälillä etenkin pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun houkuttelevuutta.

Essi Sten, toimitusjohtaja, Taaleri Kiinteistöt

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, Raklin jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.