Toimitilamarkkinat piristyneet Helsingissä – uutta toimistotilaa rakenteilla runsaasti

Ennätysmatala korkotaso on houkutellut lisää pääomia kiinteistösijoitusmarkkinoille. Vuonna 2017 Helsingin kiinteistökauppavolyymi nousikin jälleen selkeästi edellistä, vuonna 2016 saavutettua ennätystasoa korkeammaksi. Koko Suomen kiinteistökauppavolyymi ylitti ensimmäistä kertaa 10 miljardin euron rajan vuonna 2017. Sijoittajien suosiossa olivat etenkin toimisto- ja liikekiinteistöt, joiden osuus vuoden kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökaupoista oli yhteensä 77 prosenttia.

Pääkaupunkiseudun kiinteistöt kiinnostavat ulkomaisia sijoittajia. Ulkomaisia toimijoita houkuttelee Suomen useimpia muita läntisen Euroopan maita korkeampana pysyttelevä nettotuottotaso. Ulkomaisten sijoittajien osuus vuoden 2017 kaupankäyntivolyymistä nousi 68 prosenttiin.

Vuoden 2017 kokonaiskauppavolyymiä nostavat etenkin muutamat suuret yksittäiset kiinteistösalkku- ja –yrityskaupat, kuten amerikkalaistaustaisen sijoitusjätti Blackstonen hallinnoiman rahaston ostama Sponda. Blackstone oli osallisena myös toisessa suuressa kiinteistökaupassa, kun se myi eurooppalaisiin logistiikkakiinteistöihin sijoittavan Logicorin Kiinan valtion sijoitusyhtiön johtamalle sijoittajaryhmälle. Spondan kaupan arvo oli 3,7 miljardia euroa ja Logicorin Suomen sijoitusten lähes miljardi euroa.

Tyhjiä toimistotiloja on pääkaupunkiseudulla edelleen paljon

Tyhjien toimistotilojen määrä pysyttelee pääkaupunkiseudulla kuitenkin korkeana piristyneestä tilakysynnästä huolimatta. Korkeaa vajaakäyttöastetta ylläpitävät tilankäyttäjien pyrkimys tilankäytön tehostamiseen ja uudisrakentamisen suuri määrä. Koko pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste oli syksyllä 14 prosenttia, mikä tarkoittaa yhteensä noin 1,2 miljoonaa tyhjää toimistoneliötä.

Erot toimistotilojen käyttöasteessa ovat muutaman vuoden aikana pienentyneet pääkaupunkiseudun kaupunkien välillä. Espoossa käyttöaste on parantunut selkeästi parin viime vuoden aikana, mutta pysyttelee yhä alle 80 prosentissa. Helsingissä toimistotiloista vuokrattuna oli hieman yli 82, ja Vantaalla vähän yli 81 prosenttia syyskuussa 2017. Helsingin merkittävistä toimistomarkkina-alueista matalimmat käyttöasteet ovat Pitäjänmäellä ja Lauttasaaressa. Myös Helsingin ydinkeskustasta löytyy tyhjää tilaa. Espoossa tyhjää tilaa löytyy etenkin Kilo-Mankkaan alueelta. Sen sijaan esimerkiksi Keilaniemessä tyhjillään olleita tiloja on täyttynyt viimeisen vuoden aikana.

1970-luvun toimistotiloissa eniten tyhjää – korkein käyttöaste 2000-luvulla valmistuneissa tiloissa

Tyhjän tilan jakautuminen eri-ikäisiin toimistokohteisiin kuvastaa hyvin vuokralaisten kiinnostusta hyväsijaintisiin ja -laatuisiin tiloihin. Vanhimmissa eli ennen vuotta 1950 valmistuneissa toimistokohteissa käyttöaste on keskimääräistä selkeästi korkeampi, 86,5 prosenttia. Vanhimmat kohteet sijaitsevat tyypillisesti parhailla paikoilla kuten esimerkiksi Helsingin keskustassa. Käyttöasteiltaan korkein toimistoikäluokka on vuosina 2000–2009 valmistuneet kohteet, joiden vetovoimaa vahvistavat usein hyvän sijainnin lisäksi modernit, nykypäivän vaatimuksia vastaavat tilaratkaisut. Matalin vuokrausaste löytyy 1970-luvulla valmistuneista toimistokohteista, joista syyskuun 2017 tilanteessa vuokrattuna oli alle 70 prosenttia.

Pääkaupunkiseudulle kehittyy uusia toimitilamarkkina-alueita

Myös uutta liiketilaa nousee pääkaupunkiseudulle runsaasti, kun kehittyvät joukkoliikenneyhteydet ohjaavat myös vähittäiskaupan rakentamista. Syyskuun lopun tilanteessa rakenteilla oli reilut 260 000 uutta liiketilaneliötä, ja vuoden yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana ehti jo valmistua yli 70 000 neliötä. Valtaosa uusista liiketiloista sijaitsee suurissa kauppakeskuksissa raideyhteyksien päässä. Suurimpia rakenteilla olevia hankkeita ovat Kalasataman Redi, Pasilan Tripla sekä Espoonlahden Lippulaiva. Espoossa Länsimetron liikkeelle saamaa liiketilakantaa kasvattavat myös laajeneva Ainoa Tapiolassa sekä Otaniemeen nouseva Metrokeskus. Metron itäpäähän avattiin myös uusi Easton-kauppakeskus loppuvuodesta 2017. Pääkaupunkiseudun tuotannollisten tilojen rakentaminen keskittyy sen sijaan Vantaalle, jossa lentokentän läheisyyteen nousee muutamia uusia logistiikka- tai terminaalirakennuksia.

Tuoreessa julkaisussa on kuvattu toimitilamarkkinoita ja niiden kehitystä Helsingissä ja koko pääkaupunkiseudulla syksyllä 2017. Julkaisun pääpaino on Helsingin toimisto- ja liiketilamarkkinoissa, minkä lisäksi tarkastelussa ovat Espoon ja Vantaan keskeiset osamarkkinat. Raportissa on myös verrattu Helsingin vuokratasoja, vajaakäyttöastetta ja sijoittajien tuottovaatimusta muihin eurooppalaisiin pääkaupunkeihin.