Kokonaisvastuu-urakointi ratkaisee taloyhtiöiden rahoitusongelmia

Suomalaisten kotitalouksien keskeisin varallisuus on kiinni omassa asunnossa. Kerrostalojen rakentaminen oli Suomessa runsasta 1970- ja 1980-luvuilla, ja nyt nämä talot ovat peruskorjauksen tarpeessa. Korjausvelkaa on kertynyt niin paljon, että monen taloyhtiön vakuusarvo ei riitä korjauslainan saamiseksi. Eikä kysymys ole pikkukuntien ongelmasta, vaan jopa pääkaupunkiseudulla on hylätty lainahakemuksia.

Remonttien lykkääminen juurisyynä rahoitusongelmiin

 Keskeinen este rahoituksen saamiselle on, että remontteja on lykätty liian pitkään.

– Usein kuulee väitteen, että taloyhtiö on hyvässä kunnossa, koska 40 vuoden aikana ei ole tarvinnut tehdä mitään korjauksia. Osakkailta on täysin jäänyt ymmärtämättä, että talo on silloin kulutettu loppuun. Erityisesti putkiremonttien suhteen moni taloyhtiö on vaikeuksissa, kertoo Pauli Molin, joka on taloyhtiöiden hyvään hallintotapaan ja korjausrakentamiseen erikoistunut hallitusammattilainen.

Molinin mukaan putkiremontin aloitusta ei koskaan kannata lykätä sen takia, että odotetaan korjauskustannusten laskevan. Historia osoittaa, että rakennuskustannusindeksi on noussut vuosi vuodelta korkeammaksi.

Perinteistä putkiremontin toteuttamisen tapaa on viime vuosina haastanut ns. kokonaisvastuurakentamisen malli. Siinä urakoitsija ottaa vastuun sekä remontin suunnittelusta että toteutuksesta. Pääkaupunkiseudulla putkiremontteja tehdään kasvavissa määrin KVR-urakkasopimuksina. KVR-urakkamallin avulla on onnistuttu pelastamaan myös kielteisen tai rajallisen lainapäätöksen saaneita taloyhtiöitä.

– KVR-urakassa yhtiökokous hyväksyy hankesuunnitelman, jolloin urakan sisältö lukitaan ja se kilpailutetaan. Kun remontin suunnittelu alkaa, urakoitsija on jo valittu ja hinta tiedossa. KVR-urakka tulee jopa 10–20 prosenttia edullisemmaksi kuin perinteinen putkiremontti, Pauli Molin valottaa.

Myös Molinin omassa taloyhtiössä Vantaan Pähkinärinteessä putkiremontti päätettiin toteuttaa KVR-urakkana. Asunto-osakeyhtiö Pähkinäkontu on vuonna 1974 rakennettu kahden kerrostalorakennuksen yhtiö. Tarjouskilpailussa urakoitsijaksi valittiin Remonttipartio. Molin kertoo, että KVR-urakka on osoittautunut kustannustehokkaaksi, nopeaksi ja laadukkaaksi:

– Perinteisessä putkiremontissa tehdään ensin hankesuunnittelua vuosi 20 000–40 000 eurolla. Sen jälkeen kuluu toinen vuosi ja jopa 100 000 euroa suunnitteluun. Pähkinäkonnussa suunnittelu aloitettiin marraskuun lopulla 2022 ja työt käynnistyivät tammikuussa. Viimeiset asunnot valmistuvat heinäkuun puoliväliin mennessä. Huoneistoihin kohdistuva haitta-aika on vain 50 päivää, Molin kertoo

Remonttipartion hankejohtaja Timo Turunen, kertoo, että KVR-urakassa kustannustehokkuutta saadaan mm. rajaamalla remontin ulkopuolelle alueet, joiden korjaaminen ei ole välttämätöntä. Näin vakuusarvo riittää välttämättömien korjausten tekemiseen ja rahoitusongelmia voidaan ratkaista.

–Jos toteutusvaiheessa tulee muutostarpeita, urakoitsijalla on velvollisuus muuttaa suunnitelmia. Urakoitsija on vastuussa rakentamisen loppuun saattamisesta ja sen lopputuloksesta, Turunen sanoo.

Taloyhtiöiden kannattaa varautua remontteihin ajoissa

– Hankejohtajalla on tärkeä rooli hankkeen alkuvaiheessa, missä suurin osa kustannuksista määräytyy, sanoo Remonttipartiota jo 29 vuotta johtanut Ari Saartoala. KVR-urakassa hankejohtaja muodostaa tilaajalle urakasta toteutuskelpoisen ja hyvän lopputuloksen yhdessä tuotantotiimin sekä suunnittelijoiden kanssa.

– Taloyhtiöiden kannattaa tarkastella kunnossapidon tarvetta kahden vuoden välein ja tehdä korjauksia aina, kun ne tulevat aiheellisiksi. Kun korjausprojektiin ryhdytään, urakkamuodolla on merkitystä pankin silmissä. KVR-urakassa hintalappu on tiedossa, ja urakoitsija ottaa vastuun toteutuksesta. Hyvin tehty remontti nostaa kiinteistön arvoa, Saartoala korostaa.

Pauli Molin kertoo, että Pähkinäkonnun 3,3 miljoonan budjetin päälle laskettiin 300 000 euroa sellaisia muutostöitä varten, jota ei voitu hankesuunnitelmassa ennakoida. Yksi tällainen yllätys tuli pohjaviemärin sukituksessa, joka ei onnistunutkaan, koska kellarin lattian alta paljastui 50 vuotta vanha rakennusvirhe. Siitä huolimatta, kun 70 prosenttia urakasta on tehty, ylimääräisestä varauksesta on käytetty vasta 65 000 euroa.