S-Pankin Asuntomarkkinaennuste: Asuntomarkkinat odottavasta tunnelmasta hienoiseen kasvuun ensi vuonna

Asuntomarkkinoiden elpymistä jumiuttaa edelleen monien kotitalouksien kokema talousahdinko ja työttömyyden uhka. Yleinen kuluttajaluottamus on pysynyt heikkona ja se painaa vahvasti myös asunnonostoaikeita.   

“Erityisesti keski-ikäiset, joilla myös asuntovelkamäärät ovat kaikkein suurimpia, kokevat oman taloustilanteensa muita ikäryhmiä haasteellisemmaksi”, S-Pankin ekonomisti Janne Ronkanen sanoo.  

Asuntolainakorot laskivat vielä vuoden ensimmäisen puoliskon aikana, mutta kesän jälkeen asuntolainojen keskeiset viitekorot, eli euriborkorot ovat tasaantuneet reiluun kahteen prosenttiin. Tuleva korkokehitys näyttäytyy tällä hetkellä varsin vakaalta, ja S-Pankki odottaa euriborkorkojen pysyvän lähellä nykytasoja myös ensi vuoden alkupuoliskolla. 

Korkotason muutokset ovat perinteisesti heijastuneet pienellä viiveellä käänteisesti myös asuntojen hintoihin. Tällä kertaa pelkkä korkojen lasku ei kuitenkaan ole riittänyt tukemaan asuntojen hintakehitystä, vaan asuntomarkkinoilla ovat olleet merkittävämmässä roolissa muut kotitalouksissa huolta ja varovaisuutta herättävät tekijät.    

“Asunnonostoaikeiden piristyminen vaatii nyt positiivisempia uutisia monista talouden ja politiikan epävarmuustekijöistä, kuten työmarkkinatilanteesta ja maailmanpolitiikasta. Kun yleisessä keskustelussa alkaa kuulua myönteisempiä merkkejä, on myös asuntomarkkinoilla edellytyksiä parempaan elpymiseen. Tarve asunnon vaihtamiseen tai ensiasunnon ostamiseen on edelleen voimissaan”, Ronkanen sanoo.   

Asuntomarkkinoilla on edelleen ostajan markkinat – hintakäännettä ennustetaan ensi vuodelle  

Asuntojen hintakehitys on jatkunut vaisuna tänä vuonna. Keväällä vanhojen osakeasuntojen hinnoissa näkyi pieniä nousukäänteen merkkejä, mutta kesän ja syksyn hintatilastot tuottivat pettymyksiä odotuksiin nähden, ja koko maan hinnat painuivat uudestaan lähelle alkuvuoden pohjatasoja. Myös omakotitalojen hinnat luisuivat kolmannella vuosineljänneksellä takaisin alkuvuoden tasoille. 

Asuntojen hintojen lasku vuoden 2022 toisen vuosineljänneksen huipuistaan on ollut huomattavaa, ja edellisen kerran näin suuri hintapudotus on Suomessa koettu reilut 30 vuotta sitten. Koko maan osalta vanhojen osakeasuntojen hinnat olivat vuoden 2025 kolmannella neljänneksellä 13,3 prosenttia hintahuippua matalammalla tasolla.  

“Pääkaupunkiseudulla hintojen lasku edeltävistä huipuista on ollut hieman muuta maata voimakkaampaa. Pääkaupunkiseudulla myynnissä olevien asuntojen määrät ovat olleet tänä vuonna suuria, mikä osaltaan selittää hintojen tuntuvampaa laskua”, Ronkanen kuvaa.  

Tilastokeskuksen kuukausitilastojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat tämän vuoden lokakuussa 2,3 prosenttia vuodentakaisesta. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 3,1 prosenttia ja muualla Suomessa 1,8 prosenttia. 

“Kauppamäärien piristymisestä huolimatta, asuntojen hintakäänne antaa odotuttaa vielä itseään”, Ronkanen sanoo.   

Myynnissä olevien asuntojen runsas tarjonta ei tule poistumaan markkinoilta nopeasti, ja se todennäköisesti pitää asuntojen hintakehityksen vaimeana vielä jonkin aikaa. S-Pankki ennustaa vanhojen osakeasuntojen hintojen laskevan tänä vuonna keskimäärin 1,8 prosenttia. Vuonna 2026 asuntojen hinnat kääntyvät 1,5 prosentin kasvuun ja hintanousun ennustetaan kiihtyvän vuonna 2027 2,5 prosenttiin.  

Suuren tarjonnan vaikutukset näkyvät silmiinpistävästi myös vuokramarkkinoilla, missä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhti on painunut tuntuvasti alas. Pääkaupunkiseudulla sekä joissakin muissa Uudenmaan kaupungeissa vuokrataso on jo vuodentakaista matalampi.  

Kauppamäärät jatkavat elpymistä – pääkaupunkiseudulla kasvua 25 prosenttia  

Vanhojen osakeasuntojen kauppamäärät ovat tänä vuonna jatkaneet trendinomaista elpymistään vuosien 2022–2023 taantumisesta. Tammi-lokakuussa kauppamäärät lisääntyivät vajaalla 17 prosentilla vuoden 2024 vastaavasta ajanjaksosta. Pääkaupunkiseudulla kauppamäärät kasvoivat jopa 25 prosentilla, kun muualla Suomessa kasvua oli 14 prosenttia. 

Vanhojen omakotitalojen kauppamäärät kasvoivat kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 8,3 prosenttia vuodentakaisesta. Kolmannella neljänneksellä kauppamäärien kasvuvauhti kuitenkin maltillistui alkuvuoden lukemista.   

“Asuntokaupan vilkastumisesta huolimatta määrät ovat kokonaisuutena edelleen hieman tavanomaista maltillisempia. Odotamme kauppamäärien kuitenkin jatkavan ensi vuonna kohoamistaan kohti vuosien 2016–2018 tasoja”, Ronkanen ennustaa.  

Kauppamäärien lisääntyminen on näkynyt uusien asuntolainojen nostomäärien 15 prosentin kasvuna tänä vuonna. Myös S-Pankissa asuntolainahakemusten määrät ovat jatkaneet kasvuaan. Tammi–syyskuussa 2025 S-Pankin asuntolainahakemusten kappalemäärä kasvoi noin 16 prosenttia vertailukaudesta.   

Suomen talous yskii, mutta lähtee kasvuun yksityisen sektorin vetämänä  

Suomen taloudella on tällä hetkellä monia haasteita. Kokonaistuotanto on tänä vuonna supistunut, työttömyys on noussut korkeimmilleen 2000-luvulla ja julkisen talouden tilanne on vakava. Talouden uutiset ovat loppuvuodesta olleet synkemmän puoleisia, mutta myönteisempiä käänteen merkkejäkin löytyy jo yrityselämän puolelta.  

Yksityinen kulutus ponnisti heikon toisen vuosineljänneksen jälkeen hienoiseen kasvuun ja jo neljättä vuosineljännestä peräkkäin kasvussa olleet yksityiset investoinnit tukevoittivat käännettään kohti parempaa. Sen sijaan julkinen kulutus sekä julkiset investoinnit supistuivat edellisestä neljänneksestä.  

Asuinrakentamisen määrä on tällä hetkellä poikkeuksellisen vähäistä. Tuoreimmat BKT-tilastot kuitenkin osoittavat asuinrakentamisen volyymin olleen hienoisessa kasvussa kolmannella vuosineljänneksellä. Kokonaisuutena asuinrakentamisen määrä on kuitenkin yhä lähes 40 prosenttia kesän 2022 huippuja matalammalla tasolla.  

“Odotamme asuinrakentamisen määrien pysyvän maltillisesta kasvusta huolimatta erittäin matalilla tasoilla myös vuonna 2026, sillä myymätöntä uustuotantoa on vielä varsin paljon. Myös asuinrakentamisen lupien ja aloitusten kehitys enteilee vaimeutta asuinrakentamiseen lähiajoille”, Ronkanen arvioi.   

Suomen talouden käänne kasvuun on lykkääntynyt pääosin heikkona pysyneen kulutuksen seurauksena. Yksityiseltä sektorilta saadut valoisammat merkit, kuten työllisyyden kasvu sekä yritysluottamuksen vahvistuminen ennakoivat kuitenkin kasvun käynnistymistä investointivetoisesti. Odotamme myös koko taloudelle tärkeän yksityisen kulutuksen virkoavan ensi vuonna.  

Tämän vuoden heikon suhdannekehityksen seurauksena S-Pankki kuitenkin laskee vuosien 2025 ja 2026 BKT-ennusteitaan. Ennustamme Suomen talouden kasvun jäävän tänä vuonna 0,2 prosenttiin aiemman 0,7 prosentin kasvuennusteen sijaan. Heikompi lähtötilanne, eli niin sanottu kasvuperintö vaikuttaa myös vuoden 2026 BKT-ennusteeseen laskevasti. S-Pankki ennustaa BKT:n kasvavan ensi vuonna 1,3 prosenttia, kun aiempi ennuste oli 1,8 prosenttia. Vuodelle 2027 ennustamme 1,6 prosentin kasvua. 
 

Tutustu ennusteeseen kokonaisuudessaan täältä: Asuntomarkkinoiden suunta - joulukuu 2025 (PDF, 1,3 Mt)

S-Pankki julkaisee talous- ja asuntomarkkinaennusteita neljä kertaa vuodessa. Tutustu aikaisempiin ennusteisiin täällä.

Tärkeää tietoa

Tämä markkinakatsaus on laadittu S-Pankki-konsernin toimesta ja sen tarkoituksena on tarjota yleistä tietoa markkinoiden kehityksestä. Katsauksen tiedot perustuvat luotettavina pidettyihin lähteisiin ja ajankohtaiseen markkinatietoon. Vaikka S-Pankki-konserni pyrkii varmistamaan tietojen oikeellisuuden ja ajantasaisuuden, emme voi taata niiden täydellisyyttä tai virheettömyyttä. Tämä katsaus ei ole sijoitussuositus eikä sitä tule pitää sellaisena.