Rakli: Asuntorakentamisen pudotus kääntää pääkaupunkiseudun rakentamisen laskuun

Talouden ei ennakoida sukeltavan, ennusteet nollatasolla vuonna 2023

Ennusteet Suomen BKT:lle vuodelle 2022 ovat aiempaa hieman korkeampia hyvän alkuvuoden ansiosta ja kasvuennusteet liikkuvat 2 prosentin molemmin puolin. Vuoden 2023 ennusteet ovat aiempaa pienempiä, välillä -0,5 - +0,5 prosenttia. Suomen kasvuennusteet ovat samaa luokkaa kuin EU:ssa. Kiinteistö- ja rakennusalalla nousevat korot sekä hidastuva talouskasvu näkyvät heikentyvänä kysyntänä. Korkojen nousun ennakoidaan pysähtyvän vuoden 2023 alkupuoliskolla.

Rakentamisen määrä kääntyy laskuun korkealta tasoltaan loppuvuonna 2022

Vuonna 2022 rakentamisen määrä Suomessa kasvaa kolme prosenttia erittäin hyvän alkuvuoden takia. Rakennusluvat ja uudet tilaukset ovat kuitenkin olleet laskussa jo kesästä. Aloitusten, erityisesti asuntojen aloitusten, laskusuunta on jo nähtävissä.

Rakentamisen määrä pääkaupunkiseudulla kasvaa edelleen tänä vuonna. Ensi vuonna rakentamisen määrä kääntyy pääkaupunkiseudulla laskuun. Uusien rakennusten aloitusmäärän laskusuunta jatkuu koko vuoden 2023 ja rakentamisen määrä vähenee ensi vuonna enemmän kuin koko maassa. Taustalla on pitkään todella korkealla ollut uusien asuntojen rakentamismäärä.

Asuntoaloitusten määrä kääntynyt laskuun pääkaupunkiseudullakin

Asuntoaloitusten määrä pääkaupunkiseudulla oli huipussaan helmikuussa 2022, jolloin vuositason aloitusmäärä oli 17 400 asuntoa. Sen jälkeen aloitusmäärä on ollut laskussa ja vuositason aloitusmäärä syyskuun lopussa oli 15 100 asuntoa. Asuntoaloitusten määrän ennakoidaankin vähenevän selvästi loppuvuonna 2022 ja lasku jatkuu vuoden 2023. Syksyyn 2022 jatkunut korkea aloitusmäärä merkitsee kuitenkin sitä, että uusia asuntoja valmistuu pääkaupunkiseudun markkinoille runsaasti. Valmistuvien määrä pysyy 17 000 asunnon tasolla loppuvuoteen 2023 saakka.

RPT:n marraskuussa päivitetyt hanketiedostot kertovat pääkaupunkiseudulla käynnistettäväksi suunniteltujen asuntohankkeiden määrän vähenevän noin viidenneksellä vuonna 2022, mutta vuoden 2023 alkupuoliskolla käynnistettäväksi suunniteltuja hankkeita on lähes edellisvuotista vastaava määrä. Hankkeita on tyypilliseen tapaan runsaasti vireillä hyvän kysynnän loppuvaiheessa. Niiden lopulliseen käynnistämispäätökseen vaikuttaa kuitenkin kysyntä-tarjontatilanne, joka on edelleen heikentymässä.

Pääkaupunkiseudulle valmistui vuonna 2021 ennätykselliset 6 700 ja vuonna 2022 6 000 (-10 %) vuokra-asuntoa pelkästään vuokrakäyttöön tulevissa rakennuksissa (luku sisältää sekä vapaarahoitteiset että ARA-vuokratalohankkeet).

Toimitilarakentamisessa suuret erot eri sektoreilla - julkinen rakentaminen vilkastuu

Uusien toimitilojen vuositason aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla oli elokuussa 2022 pitkän aikavälin normaalitasolla. Liike- ja toimistorakentamisessa liikerakentaminen on matalalla tasolla, mutta uusia toimistotiloja rakennetaan runsaasti. Etä- ja hybridityön yleistyminen on saanut monet toimijat pohtimaan toimitilojensa sekä määrällistä että laadullista tarvetta. Tämän seurauksena uutta toimistotilaa oli syyskuussa 2022 rakenteilla 140 000 neliömetriä. Määrä on lähes samalla tasolla kuin vuoden 2009 kiinteistösijoittamisen buumin aikana.

Käynnistettäväksi suunniteltuja liike- ja toimistohankkeita on marraskuussa 2022 edellistä vuotta vastaava määrä, mutta aloituksia saatetaan lykätä korkeiden rakennuskustannusten ja riskipitoisen taloustilanteen takia. Vuosina 2022 ja 2023 julkisten palvelurakennusten aloitukset kasvavat reippaasti. Käynnistymässä on muun muassa suuria sairaalahankkeita. Myös teollisuus-, varasto- ja logistiikkarakentaminen on hyvällä tasolla.

Korjausrakentamisen kysyntä vakaata pääkaupunkiseudulla

Vuoden 2021 aikana ammattimainen korjausrakentaminen kasvoi nopeasti. Kasvun ennustetaan jatkuvan aiempaa hitaampana sekä vuonna 2022 että 2023. Pääkaupunkiseudun osuus Suomen korjausrakentamisesta on noin 40 prosenttia. Merkittävä korjausrakentamissektori on toimistojen muuttaminen asunnoiksi, hotelleiksi tai muuhun käyttöön.

Infrarakentaminen hiipuu pääkaupunkiseudullakin

Infrarakentaminen väheni Suomessa 4 prosenttia vuonna 2021 ja väheneminen jatkuu sekä kuluvana että ensi vuonna. Määrän ennakoidaan supistuvan 3 prosentilla sekä vuonna 2022 että 2023. Väheneminen koskee niin investointeja kuin kunnossapitoa.

Rakennuskustannusten raju nousu on hiipumassa  

Rakennuskustannusten inflaatio on ollut yleistä inflaatiota suurempi, mutta tilanne on muuttunut syksyllä 2022. Lokakuussa 2022 inflaation vuosinousu oli 8,3 prosenttia ja rakennuskustannusten 5,9 prosenttia. Rakentamisen vahva kysyntä, rakennustuotteiden saatavuus ja nopeat hintamuutokset sekä logistiset ongelmat ovat tuoneet ongelmia sekä rakennuttajille että rakentajille. Myös työvoiman saatavuus on edelleen keskeinen haitta rakentamisessa. Tilanne on syksyllä 2022 hieman helpottanut. Rakentamisen kysyntä hiipuu, rakennuskustannusten nousu on hidastunut ja tuotteiden saatavuus helpottunut.

Rakennuskustannusindeksi kääntyi nopeaan kasvuun vuoden 2021 alussa. Nopeinta kasvu oli huhti- ja kesäkuussa 2022 (9,4 %). Lokakuussa 2022 nousu hidastui neljättä kuukautta peräkkäin. Vuosinousu lokakuussa oli 5,9 prosenttia ja tarvikepanosten nousu 9,6 prosenttia.

Rakentamisen tarjoushintojen nousu kiihtynyt, rakennuskustannusten nousun hiipuminen kääntämässä suunnan

RAPALin pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin vuosinousu oli syyskuussa 9,7 prosenttia (maaliskuussa 6,1 prosenttia). Tarjoushintojen nousu syyskuussa oli selvästi nopeampaa kuin rakennuskustannusindeksin nousu. Kustannusindeksin nousun näkyminen viiveellä tarjoushintaindeksissä merkitsee sitä, että tarjoushinnat tulevat hidastumaan lähikuukausina. Urakkatarjousten tekemiseen liittyvät riskit ovat vähentyneet keväästä hintanäkymän takia. Keväällä kustannusten nousun jatkuva kiihtyminen toi suuria vaikeuksia urakkahinnoitteluun.

Tarjousten saatavuus edelleen haastavaa, viimeiset tiedot kertovat tilanteen muuttumisesta

Venäjän hyökkäyssota on helmikuun jälkeen lisännyt näkymien epävarmuutta, vähentänyt tarjoushalukkuutta ja vaikeuttanut hinnoittelua, joka on näkynyt tarjoushajontojen kasvuna. Viime kuukausina pääurakoista on saatu edelleen vähän tarjouksia. Kuluneen kuuden kuukauden aikana keskiarvo on ollut 2,3 kappaletta, kun pitkän aikavälin keskiarvo on ollut 5 kappaletta. Viime kuukausina toiseksi halvimmat tarjoukset olivat 8,0 prosenttia halvinta kalliimpia, kun pitkän aikavälin keskiarvo on 4 prosenttia. Rakentamisen kysynnän heikentyminen parantanee jatkossa tarjoushalukkuutta. Urakoitsijoiden tarjoushalukkuuden kasvusta kertovat myös viimeisimmät tarjoushintaindeksistä ja markkinoilta saadut tiedot.

Kaupankäyntiin odotetaan selkeää hiljenemistä

Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi nousi kuuteen miljardiin euroon, joka on toiseksi korkein tammi-syyskuun volyymi Suomessa kautta aikain. Kolmannen vuosineljänneksen volyymi oli kuitenkin edellisiä neljänneksiä matalampi, ja syksyn edetessä kaupankäynti on edelleen hidastunut.

Korkojen nousu, rahoituksen saatavuuden tiukkeneminen ja yleinen talouden epävarmuus vähentävät kaupankäynnin edellytyksiä lähitulevaisuudessa. Lokakuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa ulkomaisen sijoittajakysynnän saldoluku putosi selkeästi, kun 63 prosenttia vastaajista ennakoi kysyntään laskua. Myös kotimaisen sijoittajakysynnän kehityksen saldoluku putosi nyt lievästi miinukselle. Ensimmäisiä merkkejä jo suunniteltujenkin kauppojen peruuntumisesta ja poisvedoista on ollut nähtävissä. Rahoituskapeikkojen ohella kauppojen syntymistä estävät myös epävarmuudesta johtuvat hinnanmuodostushaasteet.

Asunnot ja yhteiskuntakiinteistöt kiinnostavat sijoittajia

Epävarmoina aikoina sijoittajien kiinnostus painottuu tilakysynnältään turvallisimmiksi koettuihin kohteisiin. Tammi-syyskuussa 2022 eniten kauppaa tehtiin asuntokiinteistöistä, joiden osuus kauppavolyymistä oli lähes kolmannes. Toiseksi korkein volyymi on yhteiskuntakiinteistöillä, joiden osuus kaikista kaupoista oli kolmella ensimmäisellä neljänneksellä noin 20 prosenttia, ja joiden vuosivolyymi tulee jälleen tekemään uuden ennätyksensä.  Yhteiskuntakiinteistösektorin kauppavolyymiä ovat tänä vuonna nostaneet etenkin kaupunkien suuret sairaala- ja muiden terveydenhuollon kiinteistöjen myynnit. Toimistokiinteistöjen osuus on puolestaan ollut poikkeuksellisen matala, vain 15 prosenttia kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppavolyymistä.

Tuottovaatimuksissa suunta ylöspäin   

Tuottovaatimukset, jotka ovat monilla osamarkkinoilla olleet ennätyksellisen matalia, ovat kääntyneet nousuun korkojen nopean nousun myötä. Lokakuun Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin 3,8 prosenttiin, eli 0,4 prosenttiyksikköä viime kevättä korkeammaksi. Myös liike- ja asuntokiinteistöjen tuottovaatimukset kääntyivät Helsingin keskustassa nousuun. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimistojen tuottovaatimukset ovat pysyneet toistaiseksi vielä tasaisina. Logistiikkakiinteistöjenkin tuottovaatimusten pohjakosketus näyttää tapahtuneen vuoden 2022 alkupuoliskolla, ja nyt suunta on selkeästi ylöspäin.

Parhaiden toimistojen vuokrien nousu jatkuu

Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrat jatkavat – osin kiihtyvän inflaation siivittäminä – vahvaa kehitystään tilakysynnän kasvavasta epävarmuudesta huolimatta. Ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi vuositasolla 4,8 prosenttia. Edelliseen puolivuotisjaksoon verrattuna indeksin nousu hidastui 0,7 prosenttiin. Helsingin keskustan toimistovuokraodotukset pysyivät Rakli-KTI Toimitilabarometrissa selkeästi muita alueita positiivisempina, mutta muissakin suurissa kaupungeissa vuokrien ennakoidaan ennemmin nousevan kuin laskevan.

Liiketilojen vuokraodotukset ovat puolestaan tasaisia kaikissa suurissa kaupungeissa. Näkymät ovat vahvimpia Tampereella, jossa liiketilavuokrien nousua ennakoi 40 prosenttia Toimitilabarometrin vastaajista. Tuotannollisten tilojen vuokraodotukset ovat hieman notkahtaneet kevään korkeista lukemista, mutta kaikissa suurimmissa kaupungeissa tuotannollisten tilojen vuokrien odotetaan yhä nousevan talven aikana.

Vuokra-asuntojen kysyntä on vahvistunut

Vuokra-asuntojen kysyntä vilkastui kesällä ja tyhjien asuntojen määrä oli laskussa, mutta määrä on kääntynyt taas nousuun syyskuun jälkeen kaikissa suurissa kaupungeissa. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi nousi pääkaupunkiseudulla kesä-elokuussa alkaneissa sopimuksissa 0,6 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Vuokrat nousivat eniten Vantaalla, 1,2 prosenttia, kun taas Helsingissä indeksin vuosimuutos jäi 0,3 prosenttiin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokrien nousuvauhti on pysynyt vahvempana. Vuokrat nousivat kesällä eniten Jyväskylässä, jossa vuosimuutos oli 2,8 prosenttia. Myös Tampereen ja Turun viime vuosien vahva vuokrakehitys jatkuu edelleen, ja vuokrien vuosinousu oli Tampereella 2,7 ja Turussa 2,6 prosenttia.

Elo-syyskuussa toteutetussa Raklin Vuokra-asuntobarometrissa asiantuntijoiden vuokraodotuksissa tapahtui selkeä käänne etenkin pienten asuntojen kohdalla. Pääkaupunkiseudun kaupungeissa pienten asuntojen vuokraodotusten saldoluku nousi kevään nollatasoltaan +25-40 prosenttiin. Sekä pienten että suurten asuntojen vuokrien odotetaan nyt nousevan kaikissa suurissa kaupungeissa, eniten Tampereella ja Turussa.

Pidemmällä aikavälillä pääkaupunkiseudun väestönkasvun selkeä vauhdittuminen koronarajoitusten ajoista tukee asuntojen kysyntää.

Jäsenen kommentti:

Uusien vuokra-asuntohankkeiden käynnistämistä ovat kurittaneet viimeisen puolen vuoden aikana rakennuskustannusten korkea taso, korkokustannusten palaaminen kannattavuusyhtälöön sekä tuottovaateiden luonnollinen kasvu. Viime kuukausien muutokset uudisasuntojen myynnissä ovat nostaneet selkeästi urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta, luoneet mahdollisuuksia uusille sijoituskohteille ja vaikuttaneet tarjoushintoihin. Jotta uusia hankkeita saadaan käynnistymään, on hankkeen kokonaisinvestointikustannuksen tultava alas nykyisestä tasosta. Kustannustalkoot vaativat hyvää yhteistyötä niin urakoitsijoiden kuin kaupunkien edustajien kanssa. Nämä talkoot eivät saa kuitenkaan vaikuttaa asetettuihin ESG-tavoitteisiin. Vuokra-asuntojen käyttöasteiden hyvä taso voi olla koetuksella vuoden vaihteen jälkeen uusien vuokrankorotusten astuessa voimaan. Tästä huolimatta kokonaistilanne näyttää lupaavalta, koska vuokra-asuntojen kysynnän vahvistumiseen ei ole odotettavista hiipumista.

Tuomas Rantsi
Liiketoiminta- ja kiinteistökehitysjohtaja, Avara Oy

Lisätietoa:

Mikko Somersalmi
0407207645
mikko.somersalmi@rakli.fi

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, Raklin jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet